El tema que se trata es sobre la posible inscripción de un pacto entre el acreedor hipotecario, el deudor-propietario de la finca y el arrendatario de parte de la finca hipoteca, que se concierta más tarde de la constitución de la hipoteca y que pretende que en caso de ejecución de la hipoteca, subsista el arrendamiento.
El tema es particularmente interesante en los casos de instalación de placas fotovoltaicas en el techo de edificios, con un plazo de duración del arrendamiento razonable para que la inversión del arrendatario sea rentable; si la finca está sujeta a hipoteca anterior, se pretende que en caso de ejecución subsista su derecho de arrendamiento.
La cuestión es tratada con detalle en la Resolución de la DGRN de 26 de junio de 2014, [j 12] de la que se desprende lo siguiente:
- El pacto no es inscribible, porque afecta a terceros adjudicatarios y las normas sobre ejecución hipotecaria son indisponibles.
- El pacto, por supuesto, es válido entre el acreedor y el arrendatario y vincula a aquél en caso de ser el adjudicatario de la finca, pero tampoco afecta a los titulares de cargas tabulares intermedias.
- La solución correcta sería un pacto de posposición de rango, con sus consecuencias fiscales. (Puede verse Alteración de rango: posposición, pacto de igualdad y permuta de rango.
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